Trois simulations, trois résultats différents. 280 000 €, 320 000 €, 350 000 €. Vous ne savez plus quel chiffre croire. Pire : vous risquez de visiter des biens hors budget ou, à l’inverse, de passer à côté d’opportunités accessibles. Pretto propose une approche différente : un simulateur qui intègre les vrais critères bancaires pour vous donner un montant réaliste, pas une promesse marketing.
L’essentiel sur la simulation Pretto en 30 secondes
- Capacité calculée selon la règle HCSF des 35 % d’endettement réel
- Simulation gratuite en 3 minutes, sans inscription
- Comparaison de 100+ banques pour un taux personnalisé
- Attestation de finançabilité délivrée par un courtier
Ce que les simulateurs classiques ne vous disent pas sur votre capacité réelle
Je vais être direct : la plupart des simulateurs en ligne vous mentent. Pas volontairement, mais par omission. Ils appliquent une formule simpliste — revenus × 35 % × durée — et vous annoncent un montant. Le problème ? Ce montant ne correspond presque jamais à ce que la banque vous accordera vraiment.
L’erreur qui fausse 90 % des simulations
Confondre capacité d’emprunt et budget d’achat. Le montant empruntable n’inclut pas les frais de notaire (environ 8 % dans l’ancien), les frais de garantie, ni les frais de dossier. Sur un emprunt de 250 000 €, l’écart représente souvent 25 000 à 30 000 €.
Dans mon accompagnement de primo-accédants, je constate régulièrement cette confusion. Un couple me contacte, persuadé de pouvoir acheter à 300 000 €. Après calcul complet, leur budget réel tourne autour de 270 000 €. Ce constat est limité à mon périmètre d’intervention et peut varier selon le type de bien et la région.
Autre angle mort des simulateurs basiques : le traitement des revenus. Un simulateur de prêt immobilier standard additionne vos revenus bruts. Les banques, elles, appliquent des décotes. Les revenus fonciers ? Retenus à 70 %. Les primes ? Moyennées sur trois ans. Les revenus d’indépendant ? Analysés avec une loupe et souvent minorés.
Julien et Marie : de 320 000 € annoncés à 265 000 € réels
J’ai accompagné ce couple d’enseignants l’année dernière. Revenus combinés de 4 200 €/mois, apport de 25 000 €. Un premier simulateur leur annonçait 320 000 € de capacité. En intégrant leurs charges existantes et les frais annexes, leur capacité réelle s’établissait à 265 000 €. Un écart de 55 000 € qui aurait pu leur faire perdre des mois en visites de biens inaccessibles.
Selon l’analyse de la Banque de France sur les normes HCSF, le taux d’endettement maximal est fixé à 35 %, avec une durée limitée à 25 ans. Mais ce que beaucoup ignorent : 20 % des dossiers peuvent déroger à ces règles. Et 70 % de ces dérogations sont réservées aux résidences principales, dont 30 % pour les primo-accédants. Un simulateur qui ne connaît pas ces nuances vous donne un résultat incomplet.
Comment Pretto calcule votre capacité d’emprunt (et pourquoi c’est plus précis)
Le problème des simulateurs imprécis n’est pas une fatalité. Pretto a construit son outil sur une logique différente : reproduire le raisonnement réel des analystes bancaires, pas une formule simplifiée.
La méthodologie repose sur trois piliers. D’abord, le calcul de l’endettement réel : les revenus variables sont pondérés (70 % pour le foncier, moyenne sur trois ans pour les primes), les charges existantes sont déduites, et le taux d’effort est calculé selon les critères HCSF. Ensuite, l’intégration des frais annexes directement dans le résultat : frais de notaire, garantie, dossier. Vous obtenez un budget d’achat, pas une capacité théorique. Enfin, la comparaison multi-banques : plus de 100 établissements analysés pour identifier le taux réellement accessible à votre profil.
| Critère | Simulateur basique | Pretto |
|---|---|---|
| Frais de notaire intégrés | Non | Oui (environ 8 %) |
| Revenus variables pondérés | Non (100 % pris) | Oui (70 % foncier) |
| Taux actualisés | Taux moyens génériques | 100+ banques comparées |
| Attestation finançabilité | Non | Oui (par courtier) |
| Accompagnement expert | Non | Courtier dédié |
Concrètement, pour un couple avec 4 000 € de revenus mensuels et 20 000 € d’apport sur 20 ans, le simulateur calcule une mensualité maximale de 1 400 € (4 000 € × 35 %). Le montant empruntable brut atteint 246 830 €. En retirant 19 740 € de frais de notaire et 2 524 € de garantie, le prix du bien accessible s’établit à 244 000 €. Ce niveau de détail évite les mauvaises surprises.
Les taux affichés reflètent les conditions réelles du marché. En décembre 2025, le meilleur taux sur 25 ans s’établissait à 3,40 %, avec un taux ordinaire à 3,50 %. L’étude 2025 de l’Observatoire Crédit Logement confirme que les taux sur 25 ans ont progressé de 20 points de base entre juillet 2025 et janvier 2026. Un simulateur avec des données obsolètes vous induira en erreur sur votre capacité.
L’atout différenciant de Pretto reste l’attestation de finançabilité. Délivrée par un courtier après analyse du dossier, elle prouve aux vendeurs et agents immobiliers que votre financement est sérieux. Dans un marché où les biens partent vite, cette crédibilité fait la différence.
De la simulation à l’attestation : le parcours en 5 étapes
Savoir que l’outil est précis ne suffit pas. Vous avez besoin de comprendre le chemin pour transformer une simulation en dossier solide.
Les 5 étapes de votre simulation à votre attestation
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Renseigner votre profil de base
Revenus, situation (seul ou en couple), durée souhaitée. Comptez 3 minutes.
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Obtenir l’estimation initiale
Capacité d’emprunt, mensualité maximale, taux indicatif. Sans inscription.
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Compléter pour affiner
Charges existantes, apport, revenus détaillés. Le résultat gagne en précision.
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Analyse par un courtier
Un expert examine votre dossier et identifie les meilleures options bancaires.
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Obtention de l’attestation
Document officiel confirmant votre finançabilité. À présenter aux vendeurs.
Si vous cherchez à bénéficier d’une simulation de prêt immobilier gratuite, cette démarche ne vous engage à rien. Le parcours reste gratuit jusqu’à l’attestation.
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Simulation initiale complétée -
Complément profil détaillé -
Attestation de finançabilité reçue -
Recherche immobilière ciblée -
Offre bancaire ferme obtenue
Selon les données juillet 2025 de la Banque de France, la production de crédits immobiliers a bondi de 50 % par rapport à 2024. Les banques prêtent à nouveau. Encore faut-il présenter un dossier solide dès le départ.
Vos questions sur le calcul de capacité d’emprunt
Les interrogations reviennent souvent. Voici les réponses aux plus fréquentes.
La simulation engage-t-elle à quelque chose ?
Non. La simulation Pretto est gratuite et sans inscription. Vous pouvez la refaire autant de fois que nécessaire sans engagement.
Les 35 % d’endettement sont-ils vraiment stricts ?
La règle HCSF autorise 20 % de dérogations. Sur ces dérogations, 70 % sont réservées aux résidences principales, dont 30 % aux primo-accédants. Si votre dossier est solide et votre projet concerne votre résidence principale, une marge existe.
Comment sont calculés mes revenus si je suis indépendant ?
Les banques retiennent généralement la moyenne de vos bénéfices sur les trois dernières années. Les revenus exceptionnels sont écartés. Un simulateur qui ne pose pas ces questions vous donnera un résultat faussé.
L’attestation de finançabilité est-elle reconnue par les vendeurs ?
L’attestation délivrée par Pretto émane d’un courtier. Elle prouve que votre dossier a été analysé par un professionnel et que votre financement est crédible. Les agents immobiliers et vendeurs y sont sensibles, surtout quand plusieurs acquéreurs sont en concurrence.
Puis-je refaire ma simulation si ma situation change ?
Autant de fois que nécessaire. Augmentation de revenus, remboursement d’un crédit, évolution de l’apport : chaque paramètre modifie votre capacité. Mieux vaut simuler régulièrement que de partir sur des chiffres obsolètes.
Selon les conditions du PTZ sur Service-Public.fr, depuis le 21 mars 2025, il est possible de cumuler le PTZ avec les aides de l’Anah. Un levier supplémentaire pour augmenter votre capacité si vous êtes éligible.
La prochaine étape pour vous
Connaître sa capacité d’emprunt réelle, c’est éviter les déceptions et gagner du temps. Voici ce que je recommande de faire maintenant :
Votre plan d’action immédiat
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Lancez une simulation avec vos vrais chiffres (revenus nets, charges existantes, apport disponible)
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Comparez le résultat avec vos précédentes estimations pour mesurer l’écart
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Demandez l’attestation de finançabilité avant de commencer vos visites
Un achat immobilier, c’est souvent le projet d’une vie. Partir avec le bon chiffre en tête vous évitera les mauvaises surprises face aux banques. Pretto vous donne cette clarté en quelques minutes.
Limites de la simulation et précautions
Cette simulation fournit une estimation indicative qui ne constitue pas une offre de prêt. Les taux et conditions varient selon les établissements bancaires et votre profil complet. Seule une étude de dossier par un courtier en crédit immobilier ou conseiller bancaire peut confirmer votre finançabilité réelle.